• RYUICHI MOTOHASHI

REIT復調の予感?


2020/11/14日本経済新聞『REIT復調の予感』より コロナショック後、軟調な相場展開が続いていましたJ-REIT市場ですが、そろりそろりと買いを入れる投資家が増えてきているとあります。

これまで不動産市況の悪化懸念と価格下落基調によって、予想分配金利回りが8年ぶりの高水準となってきており、投資妙味を感じる投資家が多くなっているようです。利回りが欲しい投資家によってREIT相場に転機となる日も近いかも・・・との記事ですが。 とある地銀の運用担当者は「オフィス系REITの一角を買い増しをした」とコメント。これまで、ウィズコロナ社会での通販需要増という追い風材料のある物流系REITから、価格が下落し利回りが高まってきたオフィス系への投資可能と判断がさてたようです。

東証REIT指数はコロナショックの3月急落、それ以降もなかなか回復を果たせていない状況でした。個別銘柄でも物流施設系を除き、特にホテルや商業、オフィスなど多くの銘柄で投資口価格が下落したままでした。特に大手企業中心に導入したテレワークで、大きな都心オフィス不要論が直撃する賃貸オフィス系銘柄は下落がきつかったのですが・・・。 一部のオフィス系REITは価格が軟調で、予想分配金利回り(予想配当金÷投資口価格)は比較的高い水準となり、平均利回り4.2%程度(加重平均ベース)と2012年以来の高い水準となっています。

REITの投資家は大きな値上り益ではなく、定期的な分配金を目当てに買う投資家が多いのが特徴です。20年10月の投資部門別売買状況(東証発表)では銀行が235億円を買い越し、主要な買い手に浮上。先日の新聞にも特集の様になっていましたが、都心のオフィス市況自体は悪化しているのは事実、オフィス仲介大手の三鬼商事調べでは、東京都心5区の10月の空室率は9.93%まで上昇しており、平均賃料も3ヶ月連続下落。 それでもSBI証券のアナリストは「マクロ(全体的な)の空室率は上がっているが、REIT保有の物件に限れば影響は限られる」と楽観的な見方もありました。


オフィス系REITの日本ビルファンド投資法人では、20年7月-12月期の賃料収入は1月-6月期に比べ増加する見通しで、空きが出ればすぐ入居の引き合いも多く、21年6月末の空室率は2%にとどまりそうです。 また他の運用会社の方はREIT相場の本格反転は、20年12月頃を最初の節目になりそうと読んでいました。その心は、、、日本のREITは9月以降、3ヶ月ごとに海外の代表的な株価指数FTSEグローバル株式指数に組み入れされることになり、推定700億円の買い需要があったようですが、9月は銀行からの持ち高調整売りで打ち消されてしまったようで、次は12月かもとの注目のようです。 またまた別のアナリストは「銘柄によりコロナ禍による市況悪化の影響が保有物件に及ぶものもあり、増収ペースが落ちるもののある」との見方もあるうようですが、今から利回りが欲しいと狙っている投資家もいることは間違いなさそうです。

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