• RYUICHI MOTOHASHI

これからのREIT選びに必要な視点…


2020/06/20日本経済新聞『REIT投資に妙味』より 新型コロナの影響で株式市場はじめ不安定な動きが続く中、不動産投信(REIT)を見直す

動きがあるようです。安定した利回りが期待できるうえ、3月の相場急落によって指標面で割安感のある銘柄が増えてきているとあり、本記事は再度REITという資産を理解する上で、基本的な事柄がまとめられていました。 REITについてのトピックスは私も定点観測として、折に触れ目に留まります。

REITの基本的な仕組みは、投資家から集めたお金で不動産を購入、賃料や売却で得た利益を分配金として投資家に分けます。従って賃料が上昇したり、物件が高値で売却できれば分配金が増えることになります。 投資用不動産を購入するには大きな資金が必要で難しくても、REITに投資することで「小口の大家さん」として不動産収入が狙えます。国内で上場しているREITは約60銘柄ほど、証券口座で上場株と同じように売買が可能です。最低投資金額は数万円から(各銘柄ごとに異なる)となっています。 REITは収益の9割以上を還元することで、実質法人税がかからない仕組みになっており、収益のほとんどを分配することが多くなっています。この特徴から投資家サイドも、分配金狙いの投資対象となることが多いのですが、(一般の上場企業であれば)株価に当たる投資口価格が上昇すれば、当然売却による利益も獲得できます。

ここ数年、REITは長引く低金利で貸し出し先の減少に悩む地方銀行や信用金庫などプロの投資家の資金を多く集め、マーケットは堅調で推移してきました。 上場REITの分配金は予想利回りで4%を超え、株式の配当利回り(東証1部平均で約2%)よりも高めとなっています。代表的な指数:東証REIT指数は、今年の2月には12年ぶりの高値圏での推移となっていました。しかし新型コロナの影響で3月半ばに急落し、最近はやや回復した印象があります。 過大な不安が後退し投資妙味が出てきたと考える投資家もいるようです。そう考える1つがNAV倍率時価ベースの不動産価値から負債を引きREITの時価総額を割った値で、一般企業で言うとPBR(株価純資産倍率)に例えられ、1倍を割り込むと割安とされています。この指標でみると、国内REIT全体のNAV倍率は最近ではほぼ1倍まで下がっているとのこと。

どのような銘柄を選ぶのかも重要だとあり、各REITが保有する不動産タイプがヒントとなりそう。多くのREITは銘柄ごとにオフィスビル、住居、商業施設や物流施設というように投資する不動産タイプが決まっています。 これは誰でもHPなどで確認可能。 この不動産タイプによってREITの値動きや市況見通しは異なってくるので注意です。 最近ではホテルREITの低迷が目立っていますが、海外からのインバウンド客や国内でも人の動きが止まってビジネス出張や旅行客激減のため、ホテル稼働率低下につながり、将来の分配金減額の見通しが強まります。これは想像に難くないですね。 逆に物流施設のREITは投資口価格の堅調さが目立ちます。人々が外出を控えインターネット通販の利用が広がると、商品在庫を保管する倉庫の需要が高まって、新たな物件取得の機会が増えそうです。 銘柄選びの投資指標では、こうした「分配金利回り」「NAV倍率」が有効な判断材料ですが、景気見通しが不透明な状況が続く中では、REIT運営会社に出資するスポンサーや格付けも考慮すべきとあります。特に現在のような不況に入る可能性が高い時期にはスポンサーの経営体力もチェックすべきです。 REITが取得している格付が高ければ日銀の買い入れ対象となり一定の下支え安心感もあるとアナリストの声も紹介されています。 最後に銘柄選定や投資タイミングが難しいなら、REITに投資する投資信託という選択肢もあるとされ、この場合は1万円程度のさらに少額から投資可能、積立形式にすれば買付時期も分散できてさらなるリスク分散にもなるとしていますが、REITという(不動産)投信の投資信託なので管理報酬などのコストが余計にかかります・・・。 他のアイデアとしてはREITのETFも上場されていますので、こちらも有効な選択肢になると思います。

※因みに私はこの3月急落後、REIT-ETFをいくつか指値を分けて提案しほどほどのリターンをお客さまにお返しできました

ちょうどその数日後の日経新聞に「私募REITが苦境・・・」のような記事が出てヒヤヒヤしましたが。。。 これからの新しい社会において、オフィスや住宅、商業施設といった不動産の存在価値も変わってくると思います。

単なる物件タイプ別にどの銘柄がという面のみならず、より多角的な銘柄選択が重要になってくるかもしれないです。 ご参考:過去のREIT記事はこちら↓↓ https://ameblo.jp/private-fa/entry-12584194660.html

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