• RYUICHI MOTOHASHI

コロナの影響から考えるREIT市場

2020/05/23日本経済新聞『REIT相場 戻り鈍く』より

東証に上場するJ-REIT相場の戻りが鈍いとあり、日経平均株価が3月の底値を起点に大幅反発する中で、REITの戻りが鈍いのは「不動産」にリンクする資産という特性に原因がありそうだとあります。

中でもオフィスビルに投資するREIT中心に、今後のオフィス入居率悪化や賃料減少を懸念する声も聞かれ、今後、分配金を減らすREITも増える可能性も指摘されています。

REITは現在約60銘柄が東証に上場しており、分配金を投資口(株価に当たる)で割った利回りは平均で4.4%程度。22日の東証REIT指数は1619、この指数は昨年10月から20年2月中旬には約12年ぶりの高値にありましたが、コロナの影響(地銀などの金融機関の決算前の投げ売りもあったと思います…)から3月に急落、その後は戻していますが今年2月の高値からはまだ3割ほど低い水準に低迷しています。

最近特に低調なのはオフィス系のREITのようで、4月以降ジワジワ低下しており、会社員の在宅勤務が定着し始めてオフィス需要減少が懸念され、コロナ収束後も元には戻らないのではないかとされています。

REITの主な投資家である地方銀行、外国人、投資信託などの機関投資家の多くは、オフィス需要の先行き不透明との見立てによって、投資需要が減退しているようです。

オフィス以外では、インバウンド客の激減で稼働率が落ちているホテル系、保有施設のテナントの休業が目立つ商業施設系REITも業況が厳しいそうです。

先行き減配懸念が高まる中で、主なREITの買い手は日銀です。

3月の追加金融緩和策でREITの年間買い入れ枠を従来の900億円から1800億円と倍額に引き上げ、今年に実際買い入れた額は655億円とあり、すでに19年通年を上回る額です。このペースが仮に続くと20年は年間1000億円を超え、過去最大の可能性もあるとされます。

世界的な金融緩和と低金利の中で、様々な投資家から利回り獲得目的で投資対象として資金を集めてきたREITでしたが、新型コロナによる今後の不動産市況・賃料収入への影響について、投資家がどのように考えるかによって市場動向が左右されていくとになります。

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