• RYUICHI MOTOHASHI

経済回復の期待映してREITが堅調!


2021/03/02日本経済新聞『REIT、株波乱でも堅調』より 株式市場の波乱とは裏腹に、REIT相場が底堅いシーンが多くなっています。 東証REIT指数は2020年末比で1割のプラス。経済回復期待や分配金の安定感が、株価乱高下や金利上昇といった悪材料への耐久力を高めているとあります。地銀担当者のコメントには「3%を超える利回りは魅力的」とあり、新年度に上場REITの買い増しも検討していると。 コロナショックで東証REITが約半値まで急落してから1年。最近では主要な買い手である地銀がREITを見直ししているのには3つの理由があるとしています。

1つは株価に対する出遅れ感がある点。20年11月の米国大統領選挙の不透明感が晴れ、株高局面となった中でも、オフィスビルで運用する銘柄が多く空室率上昇懸念のある日本のREITは回復してきませんでした。年始以降はワクチン普及と経済回復期待が高まって、日本・米国のREIT市場の上昇が強くなって来ました。

2つ目は分配金の安定感東証REIT全体の1口あたりの平均分配金はコロナ禍でも増加しており、下期には過去最高となっています。アナリストの分析では「物件の修繕計画見直しなどのコスト削減、物件売却で投資家への還元が進んだ」とあります。大型オフィス系REITでは、テナントに対する賃料支払い猶予はあるものの、稼働状況悪化は想定内に収まり、修繕費削減などで増配を実現、こうした安定配当は投資家の信頼感を高める結果に結びついているようです。 コロナ危機で一時高まっていた株式との相関係数は再び低下(株との連動性は低下)し、本来の資産クラスの姿となってきたようです。 3つ目は私募不動産ファンドとの比較。最近の私募ファンドの利回りは以前に比べて低下しており、約「5.1%程度。解約まで時間がかかり流動性が劣る点からすると上場REITの方が投資対象としての妙味はあるとのこと。 金利上昇局面では分配金利回りの魅力が薄れるREITは売られやすい資産でもあり、直近の米国長期金利の一時1.6%超の急上昇で、東証REITも下落しました。それでも経済回復や分配金の安定感への期待は高く、利回りを求める運用資金はこのJ‐REITという資産に帰ってくるのではないかと思います。

確かにこの時期は、地銀・信金は来期の運用計画・予算を立てる時期ですね・・・

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